中新社北京2月25日电 （记者 庞无忌）在经历了一段时间的调整后，中国房地产市场正显现出止跌回稳的迹象。近日，广东省率先发行专项债券，用于收购闲置存量土地，标志着一项关键性的支持政策正式落地，引发市场广泛关注。
此举被视为平衡楼市供需、稳定市场预期以及缓解开发商资金压力的重要举措。去年10月，财政部已明确支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，必要时也可用于新增土地储备项目。
广东省政府披露的2025年政府专项债券信息显示，此次发行总额超过307亿元人民币，覆盖广东省19个城市、86个项目。值得注意的是，除汕头市、兴宁市的两个项目用于新增土地储备外，其余资金约304亿元将全部用于回收闲置存量土地。
政策影响几何？
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，房地产企业将对此政策感受最为直接。受市场调整影响，部分房企面临资金链紧张的困境，前期获取的土地难以开发，投资回报周期被拉长。通过专项债收购存量闲置土地，地方政府能够有效促进土地消化，化解潜在风险，从而改善房企的现金流状况。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，政府收购存量闲置土地有助于降低库存，稳定地价，引导市场预期，进而稳定下游商品房价格和销售。此外，地方政府收回土地后，可以调整规划重新出让，或将其用于保障性住房和公共用地，从而优化供给结构。
然而，李宇嘉也强调，最终效果将取决于专项债的发行规模、收储规模以及收储后的用途等因素。
为何广东先行一步？
广东之所以能够率先落地该政策，与其自身的优势密不可分。李宇嘉认为，一方面，广东省的债务风险相对较小，财政状况良好。各省的专项债务限额由财政部根据债务风险和财力状况等因素综合评估后确定。作为2025年地方政府专项债券项目“自审自发”试点地区，广东也是全国率先实现隐性债务清零的省份，具备较强的财政实力。
另一方面，广东作为经济大省，率先发行专项债，能够发挥其杠杆撬动效应，为全国经济发展做出更大贡献。
304亿元资金是否充足？
中指研究院政策研究总监陈文静表示，此次用于收购存量土地的专项债发行304亿元，约占此前广东公示项目拟收储总价的七成。根据中指研究院的不完全统计，截至2月22日，广州、佛山、惠州、珠海、中山、江门等城市2025年度第一批拟使用土地储备专项债券收回收购存量闲置土地的项目用地超过220宗，拟收储总价超过430亿元。
李宇嘉认为，此次逾300亿元应为第一批专项债，主要针对前期各地谋划申报的、收储条件较为成熟的闲置、低效土地储备项目，包括多次流拍、开发商无意愿开发或用途需要调整的土地。后续如果限额未用完，可能还会推出第二批、第三批。
收储价格如何确定？
土地收储价格的确定是另一个关键问题。李宇嘉表示，为了确保债务偿还，收储价格将根据历史成本价和市场评估价，按照“孰低原则”确定，并通过集体协商确定最终的下浮幅度。因此，多数收购项目会出现一定的折扣。但如果开发商前期有投入或地价在此期间上涨幅度较大的，也可能出现溢价收储的情况。
陈文静指出，此次广东省各地收储存量土地的折扣多在九折左右。根据中指研究院的监测数据，广东省各地公示的第一批拟使用专项债券收购存量闲置土地的项目用地，拟收储价格与土地出让时的成交价基本持平，约70%的地块拟收储价格与成交价的比值在0.8-1.0之间，近半地块收储价与成交价比值在0.9-1.0之间。
业内人士普遍预计，这类发行专项债收储闲置存量土地的政策将在更多地方落地，为中国房地产市场的稳定和健康发展注入新的动力。
参考文献：
- 中国新闻网. (2025年2月25日). （经济观察）中国楼市止跌回稳再迎关键政策落地. http://www.chinanews.com.cn/cj/2025/02-25/9952561.shtml
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