公摊面积“退场”：一场关于居住公平的城市变革

引言：

“买100平米的房子，到手只有70平米”，这句在购房者中流传甚广的调侃，道出了中国房地产市场长期存在的一个痛点——公摊面积。这个曾经被视为“合理”的制度，如今正面临着前所未有的挑战。近年来，越来越多的城市开始探索取消公摊面积，这一举动不仅引发了社会各界的广泛关注，更预示着一场关于居住公平的深刻变革正在悄然发生。从重庆率先试点，到越来越多的城市跟进，公摊面积的“退场”并非简单的政策调整，而是对房地产市场长期弊病的一次深刻反思，以及对购房者权益的重新审视。

公摊面积的“前世今生”：

公摊面积，指的是住宅楼内由全体业主共同分摊的共有建筑面积，包括电梯井、楼梯间、公共走廊、设备层等。这一概念最早源于香港，并在上世纪90年代被引入内地。在商品房市场化初期，公摊面积在一定程度上解决了开发商的成本分摊问题，降低了房价，也使得购房者能够以较低的价格购买到住房。然而，随着时间的推移，公摊面积的弊端也逐渐显现出来。

首先，公摊面积的不透明性导致了购房者权益的受损。开发商在计算公摊面积时，往往缺乏统一的标准和监管，导致公摊面积的随意性较大，甚至出现“暗箱操作”的情况。购房者往往无法准确了解自己所购买房屋的实际使用面积，实际居住空间与购房合同上的面积之间存在较大的差距。其次，公摊面积的存在，也使得房价的计算方式变得复杂，增加了购房者的购房成本。购房者不仅要为自己实际居住的面积买单，还要为那些自己并不直接使用的公共空间付费，这无疑增加了购房者的经济负担。此外，公摊面积的存在，也容易引发业主与物业公司之间的纠纷，例如，公摊面积的维护和管理费用，往往需要业主承担，这容易导致业主对物业服务的不满。

取消公摊的呼声渐高：

随着房地产市场的发展和购房者权益意识的觉醒，取消公摊面积的呼声越来越高。购房者普遍认为，公摊面积不仅增加了购房成本，而且缺乏透明度，容易引发纠纷，已经成为房地产市场的一个“顽疾”。近年来，一些地方政府也开始意识到公摊面积带来的问题，并积极探索取消公摊面积的路径。

2002年，重庆市率先在全国范围内试点取消商品房销售的公摊面积，实行按套内面积计价销售。这一举措在当时引起了广泛关注，也为其他城市提供了借鉴。此后，虽然有部分城市曾尝试取消公摊，但由于种种原因，并未形成普遍趋势。直到近年来，随着房地产市场调控的深入，以及购房者对居住品质要求的提高，取消公摊面积的呼声再次高涨。

城市取消公摊的背后逻辑：

越来越多的城市选择取消公摊面积，并非偶然，其背后有着深刻的逻辑。

保障购房者权益： 取消公摊面积最直接的目的，就是保障购房者的权益。通过按套内面积计价销售，购房者能够清楚地了解自己所购买房屋的实际使用面积，避免了因公摊面积不透明而导致的权益受损。这不仅提高了购房的透明度，也使得购房者能够更加理性地进行购房决策。
促进房地产市场健康发展： 公摊面积的存在，容易滋生房地产市场的乱象，例如，开发商通过虚报公摊面积来提高房价，从而获取不当利益。取消公摊面积，有助于规范房地产市场的秩序，减少开发商的投机行为，促进房地产市场的健康发展。
提升城市竞争力： 取消公摊面积，不仅能够提升城市的居住品质，也能够提升城市的竞争力。一个公平、透明的房地产市场，能够吸引更多的人才和投资，从而促进城市经济的发展。
响应民生诉求： 随着社会的发展，人们对居住品质的要求越来越高，对居住公平的诉求也越来越强烈。取消公摊面积，正是对民生诉求的积极回应，体现了政府对人民群众切身利益的重视。

取消公摊的挑战与应对：

取消公摊面积并非易事，它涉及到房地产市场的方方面面，需要政府、开发商、购房者等多方共同努力。

*价格调整的挑战：取消公摊面积后，房价的计算方式将发生变化，这可能会导致房价的调整。如何确保房价的平稳过渡，避免房价的大幅波动，是政府需要重点关注的问题。
* 开发商利益的平衡： 取消公摊面积后，开发商的成本分摊方式将发生变化，这可能会影响开发商的利润。如何平衡开发商的利益，鼓励开发商积极参与到取消公摊的改革中来，是政府需要考虑的问题。
* 配套政策的完善： 取消公摊面积，需要一系列的配套政策来支持，例如，统一的套内面积计算标准、完善的监管机制、以及对开发商的激励政策等。只有完善的配套政策，才能确保取消公摊面积的顺利实施。
* 购房者观念的转变： 长期以来，购房者已经习惯了按建筑面积计价的方式，取消公摊面积后，购房者需要转变观念，适应按套内面积计价的新模式。政府需要加强宣传引导，帮助购房者了解取消公摊面积的意义，以及按套内面积计价的优势。

案例分析：重庆的经验与启示：

重庆市作为全国首个试点取消公摊面积的城市，其经验值得借鉴。重庆在取消公摊面积后，并没有出现房价的大幅波动，反而促进了房地产市场的健康发展。重庆的经验表明，取消公摊面积是可行的，关键在于政府的决心和配套政策的完善。

重庆的成功经验，为其他城市提供了有益的启示。首先，政府需要有坚定的决心，敢于打破既有的利益格局，推动房地产市场的改革。其次，政府需要制定完善的配套政策，确保取消公摊面积的顺利实施。第三，政府需要加强宣传引导，帮助购房者了解取消公摊面积的意义。

未来展望：

取消公摊面积，是房地产市场改革的重要一步，也是对居住公平的一次深刻探索。随着越来越多的城市加入到取消公摊面积的行列，我们有理由相信，未来的房地产市场将更加公平、透明、健康。

统一标准的建立： 未来，我们有望看到全国范围内统一的套内面积计算标准，这将有助于规范房地产市场，减少开发商的投机行为。
监管机制的完善： 未来，政府将进一步完善对房地产市场的监管机制，确保购房者的权益得到充分保障。
市场竞争的加剧： 取消公摊面积后，开发商将更加注重房屋的品质和设计，这将加剧市场竞争，最终受益的将是购房者。
居住品质的提升： 取消公摊面积后，购房者将更加关注房屋的实际使用面积，这将促使开发商更加注重房屋的实用性和舒适性，从而提升整体的居住品质。

结论：

取消公摊面积，并非简单的政策调整，而是一场深刻的社会变革。它不仅关系到购房者的切身利益，也关系到房地产市场的健康发展，更关系到社会的公平正义。随着越来越多的城市加入到这场变革中来，我们有理由期待，未来的居住环境将更加美好，居住公平的理念将更加深入人心。这场关于居住公平的城市变革，才刚刚开始，其影响将是深远的。它将重塑房地产市场的格局，也将改变人们的居住观念，最终将推动社会朝着更加公平、公正的方向发展。

参考文献：