学区房泡沫破灭：价格跳水，投资神话终结？
引言：
又到一年开学季，但今年的学区房市场却显得格外冷清。曾经被视为“投资金矿”的学区房，如今价格大幅跳水，甚至出现“腰斩”现象。这究竟是市场调整的正常现象，还是学区房神话的终结？
学区房降温：多重因素叠加
近年来，学区房市场经历了从火爆到降温的转变。多名一线城市中介表示，学区房成交量虽然维持在一定水平，但价格却较几年前大幅下降，这仅仅是一个开始。
1. 学龄儿童数量减少：
2016 年至 2017 年的“二孩潮”过后，新生儿数量持续下滑，导致未来几年学龄儿童数量将大幅减少。这意味着，学区房的“刚需”群体将逐渐萎缩。
2. 教育均衡化政策推进：
近年来，教育部门通过教师轮岗、集团化办学等方式，缩小区域间的教育差距，并通过多校划片、随机派位等办法，抑制义务教育阶段学校对生源“择优录取”的操作空间，确保各片区的生源大致均衡。这些政策逐渐显现效果，削弱了学区房的“升学优势”。
3. 房地产市场下行：
自 2021 年下半年开始，房地产行业进入下行通道，房价普遍下跌。学区房也无法独善其身，尤其是其中的“老破小”，价格跌幅较大。
4. 购房者观念转变：
“80 后”、“90 后”逐渐成为父母主力军，他们更注重生活品质，不太愿意单纯为了孩子的教育而过分牺牲自己的生活。
学区房“老破小”首当其冲
在学区房降温的大趋势下，“老破小”学区房首当其冲。以北京为例，曾经单价超过 30万元/平方米的优质学区“旮旯房”，如今价格下跌了 30%–50%。
1. 贷款政策限制：
银行通常不会对房龄在 20 年以上且面积小于 50 平方米的二手房放贷，这限制了“老破小”学区房的购买群体。
2. 购房者更倾向于购买商品房：
随着楼市下行，购房首付比例和房贷利率下降，部分原本想买平房的人转而购买商品房。
学区房投资神话终结？
从投资角度看，学区房的“价格跳水”意味着前期堆积的泡沫破灭。家长们曾经追捧学区房，是因为当时这类房源容易出手，房价又持续上涨。然而经过几年地产调控后，几乎所有购房者都不再预期房价上涨。
1. 学区房不再是稳赚不赔的投资：
随着学龄儿童数量减少、教育均衡化政策推进，学区房的升值空间将受到限制。
2. 学区房的流动性下降：
由于学区房的“升学优势”不再明显，其流动性也随之降低。
结论：
学区房价格跳水，反映了市场对学区房价值的重新评估。随着学龄儿童数量减少、教育均衡化政策推进以及房地产市场下行，学区房的投资神话正在终结。未来，学区房将回归其居住属性，其价格将更加理性地反映其实际价值。
参考文献：
- 财新周刊：《再探学区房成色》
- 贝壳找房 App
- 乐有家深圳学区房楼市报告
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